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买房支招:如?#26410;?#25293;卖中巧拍房
发布时间:2006年09月20日作者:李佳鹏 来源:经济参考报
 

      刚刚毕业的张先生,琢磨着和女友在北京购买一?#20934;?#26684;便宜的小户型房子。近日,他在报纸上看到有关机构将举办房地产拍卖会?#21335;?#24687;,按照报纸登载的信息,张先生对其中一套房源产生了浓厚兴趣,进行了多方比较后,他决定参加本?#38395;?#21334;会去“淘”自己心仪的房子。但对于拍卖程序,他却并不了解。 

    与张先生相似,许多对拍卖房源?#34892;?#36259;的购房者也对拍卖程序知之甚少。业内人士提醒说,与一般房产相比,要警惕购买拍卖房存在的潜在风险,在购买拍卖房时应该对一些细节有比较清楚的了解,避免得不偿失。

    拍卖房为何受购房者热捧

    为什么拍卖房越来越受到大家热捧呢?拍卖房具有哪些优势呢?围绕众人关心的一系列问题,记者采访了有关专?#31561;?#22763;。

    天问国际拍卖有限公司副总经理李滨说,随着购房渠道不断增多以及拍卖活动的逐渐兴起,房产拍卖开始成为购房者可?#36234;?#21463;的购买方式,除了普通老百姓之外,投?#25910;?#20197;及投资机构也开始关注各个公司的拍卖公告。而更为重要的一点是,拍卖房产的价格更具优势和吸引力。与市场上同地段、同类型的房源相比,拍卖房价格要相对便宜很多。

    李滨举例子说,天问公司不久前拍卖的北京朝阳区高档楼盘棕?#31561;?#22269;际公寓房产的?#23665;?#20215;格是13000多元/平方米,这较该楼盘的实际市场价低每平方米数千元,因?#21496;?#26377;比较明显的价格优势,大家也乐于购买。

    北京房产中介“我爱我家”市场部李季表示,北京城内物美价廉的房子越来越难买了。不说新楼盘,二手房房价也开始不断攀高。部分购房百姓为了节约开支成本,随即开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言,进入拍卖场的房子,起拍价普遍比市场上同地段、同?#20998;?#30340;房子价格低两成以上。经过几轮竞拍后,房子的?#23665;?#20215;一般低于市值10%至20%。

    与此同?#20445;?#36890;过拍卖的方式来买卖二手房,传播速度快,资金回收迅速,是一个不错的交易方式。而且,拍卖交易的过程?#35813;鰨?#20844;开竞价,价高者得,没有强买强卖,且拍卖行为受媒体、公众的关注程度更高,能保证房产的真实价值得到体现,很少出现水分。这也是越来越多的人购买拍卖房的一个重要原因。

    对于目前市场上拍卖房的供应量情况,李滨说,由于拍卖房受到季节性因素和法院受理相关案件多少、标的大小等多种因素?#21335;?#21046;,因此,具体的数字不好确定。她说,天问公司每月拍卖的房源多到几十套,少到十几套不?#21462;?nbsp;
 
    拍卖房来源多样化

    以往在许多人看来,拍卖是一件高深的事情,现在却逐渐成为大众身边熟悉的事情,但对于拍卖房的来源大多数人并不是很清楚。

    记者了解到,一般拍卖房的来源有两个途径,一是法?#20309;?#25176;的强制执行的拍卖;二是个人或企业单位委托的拍卖。其中,强制执?#20449;?#21334;的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的,即产权登记相对清晰的房产。

    “我爱我家”市场部李季告诉记者,从产权性质看,拍卖房大致可分为涉案房、债权房和尾房等几类。其中,涉案房是法?#21512;低?#20381;法从个人或单位惩罚没收的房产,法院处理这些房产的方式主要是将其拍卖;而开发商将一部分房屋产权交给其建筑商、材料商以充当建筑款或材料费,这部分房屋是债权房。

    “由于债权方有产权能直接进行销售,又希望能在极短的时间内回笼资金。因此,大部分债权人会选择?#32654;?#25293;卖的形式。”李季说。

    此外,开发商在销售后期通常会有一些尾房难以售出,尾房的总量在楼市是个不小的数字。一些开发商不想让这部分尾房牵扯自己太多的精力,干脆将其低价拍卖。其中,几种拍卖房源中,由法院审?#34892;?#25104;判决后,经当事人申请,法?#20309;信?#21334;行进?#20449;?#21334;?#32435;?#26696;房产?#23395;?#22823;多数。

    那么这种房源应该通过什么渠道进行购买呢?李季说,消费者可以通过拍卖行竞拍购得或到中介公司购买。

    她介绍说,通常情况下,法院会将收缴来的房屋统一交由专业的拍卖行来拍卖。个人通过拍卖会来竞拍购买房产,在交付定金后,可以通过《拍卖公告》上的联系电话预约登记看房。

    根据拍卖规则,拍卖公司要在组织拍卖之前的一段时间里,根据登记情况将具体标?#30446;?#25151;时间通知竞买人。竞买者看房,事先必须查阅有关资料,了解房子的产权情况,如使用年限、权属、面积、税费等有关情况,获知房屋目前的市场价?#26723;取?#19981;过,一般情况下,拍卖公司是不接受贷款竞拍的,因此参加房产拍卖对购房者的资金实力要求很大。

    “很多中介公司也会参与竞拍,因为对许多拍卖会的公示,购房者并不能够及时知道。在这方面,中介公司就有着较大的优势,只要是合适的房源,不论地段,不论户型都能够竞拍下来。这样,中介公司也就积累了大量的低价房源。购房者如通过中介公司购买,选择余地也会更大些。”李季说。

    尽管目前拍卖会上的房产拍卖价往往比市场价低20%左右,但由于买房是一笔数额巨大的交易,因此,如何才能减少与规避竞买风险,是很多参加房产拍卖的竞买者甚为关心的问题。接受记者采访的业内人士为购买者如何“淘房”给出?#21496;?#20307;建议。

    北京链家房地产经纪有限公司总经理助理樊卓鹏提醒消费者说,由于房产拍卖现场的气氛往往比较热烈,经常会出现互相叫价,使得房价在几轮举牌之后价格已经处于高位,然而此时每位消费者都被一种“势在必得”的心理所左右,但?#23665;?#20043;后?#36884;?#24471;房子买贵了,这时后悔也晚了。

    他举例子说,北京市朝阳区左家庄曾经有一些房产进?#20449;?#21334;,当时的该区域市场价是6500元/平方米,但是最后拍卖?#23665;?#20215;达到了7100元/平方?#20303;?#34429;然这种状况出现的不多,但也说明消费者在拍卖现场很可能会出现一些盲目的?#26696;?#39118;”行为。因此,竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位进行比较了解,根据自身经济承受能力,确定对房子的心理价位和期望值。

    同?#20445;?#30001;于拍卖房的产权“先天”不足,并?#20063;?#20998;房产的产权关系错综复杂,产权?#30446;?#36861;溯性难度较大,许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系,这为其按揭贷款服务造成?#21496;?#22823;的“壁垒”。樊卓鹏说,当前大多数银行?#27982;?#26377;为拍卖房提供按揭贷款服务,这也是拍卖房目前交易过程中的一大“?#37319;恕薄?#22240;此,消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。

    李滨建议说,市民在购买拍卖房前,一定要做足功课,有备而战。一方面,购买者要确定将竞拍的标的产权是否清晰,要确认房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件。同?#20445;?#38656;了解房屋产权的使用年限、面积和周边房源的价格情况;另一方面,竞拍前一定要去现场了解房屋的实际情况,是否存在费用拖欠情况,如税费、土地出让费、物业管理费、水电费?#21462;?#36825;些情况竞拍者可以直接去相关管理部门查询,也可委?#20449;?#21334;公司确认。

    李滨还告诉记者,在目前的拍卖房中,有很多?#38469;恰?#25972;拍?#20445;?#23601;是多套房子整体拍卖,一般个人可能很难介入,而这些“整拍”房产的地段相对都较好,如果想获得这一部分房产,建议消费者还是寻找一些大型的经纪公司,一方面能够获得好的房源,另一方面还可以保证房子的产权完整和清晰。