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投资公寓有?#35760;?谨防商家“偷梁换柱”
发布时间:2006年09月27日作者:李佳鹏  来源:经济参考报
 

      北京的张先生想投资一套公寓,可是面?#20113;?#22825;盖地的宣传广告和名目繁多的公寓类型,他不知道究竟该如何选择。存在类?#35780;?#24785;的投?#25910;?#24182;不在少数。由于目前对公寓并没有严格的定义与界定,再加上开发商的故意混淆,往往让投?#25910;?#38590;以辨别。业内人士提醒,一些商家把公寓当成了宣传的噱头,其主要目的是希望借此提高普通住宅?#21335;?#21806;价格,投?#25910;?#21315;万不要被这样的“偷梁换柱”蒙蔽。 

    多个要素区别公寓与普通住宅 

    “在火热的地产投资市场里,公寓项目凭借自身良好?#21335;?#30446;?#20998;剩?#20302;于写字楼和商铺?#21335;?#21806;价格、适用人群广泛等优势,在这个市场里拔得头筹,赢得了多数投?#25910;?#30340;青睐,已逐渐成为地产投?#23454;?#20027;体。但是问题接踵而至,面对市场上各种噱头的宣传报道,对于那些想买到真正公寓的投?#25910;?#26469;说,如何甄别房屋到底是公寓还是普通住宅显得至关重要,否则将受到损失。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙说。 

    寇海龙举例说,一位外地客户周先生,在北京购买了一?#20303;?#20844;寓”类房产并交了首付款。但事实上,他买入的房产从项目?#20998;省?#29289;业管理水平、升?#30331;?#21147;等几个要素去综合衡量,根本不具备公寓的硬性条件。也就是说,周先生实际购入的仅是一套普通住宅而?#36873;?#19982;周先生相似,有相当一部分投?#25910;?#37117;有过这样的遭遇。 

    寇海龙认为,投?#25910;?#21487;以考虑从装修状况、地段位置、物业管理和配套设施建设等方面进行区分。他介绍说,公寓项目基本上全部带有精装修,购房者拿到钥匙后可以直接入住,免去装修的麻?#22330;?#32780;普通住宅可以毛坯交房,?#37096;?#20197;简单装修或提供?#35828;?#24335;装修,无论哪种方式都需购房者再投入额外精力和财力去进行布置。两者的差别不仅在于装修期间会损失投?#25910;?#30340;租金收入,也体现在楼宇的?#20998;屎偷?#27425;。 

    寇海龙说,购买公寓的人多数用于投资,可以高价出租赚取租金利润。而选择租住公寓的人多数为海外、港台或外地来京工作人?#20445;?#36825;部分租住者有在北京中长期居住的需求,但短期?#27835;?#36141;房需求,因此,租住硬件和软件设施都较好并且能够为他们提供良好居住?#20998;实?#20844;寓是这部分人群的首选。有了这样的目标客户群,也就有了公寓项目的区域定位。例如,北京目前的公寓多集中于城市核心商务区或泛商务区,以CBD区域为典型代表。这些地区不仅汇聚了众多外资企业,而且交通四通八达,便于居住者日常出行和上班。 

    与普通住宅相比,公寓能提供先进的物业管理和配套设施,可以为居住者提供各种优质服务,?#28909;?#25552;供24小时热水、24小时运行的电梯、各种智能化服务,还包括会所、健身场所、娱乐?#20309;?#22330;所的配套建设?#21462;?#22312;价格方面,在同一地段、同一个时间段内,公寓的价格往往高出普通住宅上千元至数千元不?#21462;?BR>
    “名分”不同使用年限不一

    一位业内人士告诉记者,由于目前对公寓并没有严格的定义与界定,一些“公寓?#22791;?#24565;物业如酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等,就很难区分到底是公寓还是商务用房。

    这位人士说,公寓的“名分”不同,其使用年限也不一。市场出售的“名分?#22791;?#24322;的“公寓?#20445;?#22303;地使用性质基本上游走在“商业”与“住宅”之间,有的是“酒店?#20445;?#26377;的是“住宅?#20445;?#26377;的是“写字楼”。按国家规定,不同的土地性质,必然涉及土地上建物业的使用年限。“酒店?#34987;頡?#26053;业”的土地使用年限是40年,“商业”与“写字楼?#34109;?0年,住宅土地使用年限最长,达70年。 

 北京千万家房产中介公司市场总监常淑娟说,目前,公寓的主要类别大致可分为两类:投?#39318;?#20303;两相宜的居住型公寓?#25353;?#25237;?#24066;?#30340;商住公寓。其中,居住型公寓基本上集中在会展商圈或者是一些商业氛围浓厚的区域;而投?#24066;?#20844;寓更多是在一些商务人士居住较为集中的区域,这两类产品不仅有明显的区位差别,同时价格也有一定差异。

    常淑娟告诉记者,商住公寓又称为商务公寓、商务住宅,是一种即可居住又可办公的高档物业,在产权上属于公寓类型,但其中又完全具备写字楼的功能,是近年来出现的一种极具投资价值的物业。然而,不论从规划设计还是商务配套来看,商住公寓都无法和同区域内的高档写字楼相?#36141;狻?nbsp;

    酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务,如打扫房间、预约送?#20599;?#22522;本酒店服务,同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体,具有“自用”和“投?#30465;?#20004;种意义。它在硬件设施上并不低于酒店,在服务上比酒店更胜一筹。

    常淑娟说,无论是哪种公寓类型,投?#25910;?#37117;应仔细考察该物业在立项时注册的用途究竟是“住宅”还是“商业?#20445;?#20197;免投资失误。 

    北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也提醒说,2006年6月北京出台了“民宅禁商”政策,其中规定:“凡属住宅(含公寓、别墅、平房等)用途的及房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的房产(含商住、综合等)均不予工商登记?#20445;?#36825;无疑给很多的投?#25910;摺?#24403;头一棒?#20445;?#22240;为许多投?#25910;?#20080;房时并没有仔细甄别房屋到底是住宅还是商用,而且往往?#38469;前?#29031;商用的价格购买,因此谨慎选择显得至关重要。

    业内人士支招公寓投资?#35760;?nbsp;

    业内人士提醒,有意投资公寓项目的投?#25910;?#19968;定要谨慎,千万不要看到项目名称挂着“公寓”两个字,就以为自己买到了货真价实的公寓项目。

    常淑娟说,?#34892;?#39033;目虽然号称商住公寓,但并不能作为企业工?#22871;?#20876;地,因此不管是买还是租,是否拥有注册资质应该是投?#25910;?#32771;虑的重要因素。同?#20445;分式?#39640;的商住公寓,其配套设施常常会与写字楼不相上下,如配有防火通道、单元内喷淋器的安全防火系统及抗震设计,并且金融、?#34109;瘛⒂收?#20250;议、洗衣等商务配套服务齐全,还配备智能化网络通信设备及充足的车位。在资金?#24066;?#30340;情况下,投?#25910;?#24212;选择设施尽?#23458;?#21892;的商住公寓,这会使日常的工作更加安全高效。 

    常淑娟还指出,商住公寓如果没有划分商务办公区及居住区,就要考虑办公是否扰民的问题,相关部门对不同性?#23454;?#20844;司也有不同的待遇。出入人?#21271;?#36739;固定?#30446;?#25216;研发类公司在营业执照审批上比较容易,而商贸类公司则因扰民?#30446;?#33021;性较大,办照时需要持有不扰民?#21335;?#20851;证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

    寇海龙建议,投?#25910;?#19968;定要仔细衡量项目?#30446;?#21457;商和物业管理公司实力,实地考察项目周边交通、配套建设和社区自身所能提供的智能化生活服务情况,包括是否精装修、是否有24小时热水、是否有24小时运行电梯、是否天然气入户?#21462;?#20182;特别提醒说,投?#25910;?#19968;定要仔细分析项目周边是否有商务氛围,也就是看周边是否具备旺盛或较为旺盛的人气,避免购房后出现“有价无市”?#21335;?#35937;。更为重要的是,要参?#38556;?#30446;周边市场交?#20934;?#26684;,对自己预期收益和准备投入的成本进行核算,看是否能够比较顺利地收回投资成本。同?#20445;?#22312;当前房产市场投资环境更加复杂的情况下,除去需要考虑正常的房产投资要素之外,一些政策的变动也要时刻关注,免得投资风险加剧。